Ieder jaar weer kloppen er meerdere mensen bij ons op de deur met het verzoek om juridische bijstand bij een geschil met hun verhuurder. Veel van deze zaken hebben betrekking op huurachterstanden en meestal zie ik de mensen eerst nadat zij al door hun verhuurder zijn gedagvaard om voor de rechter te verschijnen.
Bij een huurachterstand vraagt een verhuurder negen van de tien keer aan de kantonrechter of deze de huurovereenkomst wil ontbinden en de huurder wil verplichten het gehuurde te ontruimen, naast – uiteraard – een veroordeling tot betaling van de achterstallige huurpenningen, een zgn. ontruimings- en ontbindingsprocedure.
Wonen is een groot goed en de wetgever heeft de huurder dan ook in bescherming genomen.
Zo is, anders dan in het reguliere verbintenissenrecht, het recht om de huurovereenkomst te ontbinden, omdat één van partijen niet doet wat hij/zij ingevolge het contract moet, voorbehouden aan de rechter, de kantonrechter. Kan je bij een ‘normale overeenkomst’ in beginsel zelf ontbinden als je wederpartij bijvoorbeeld niet betaalt, in het huurrecht mag alleen de kantonrechter een huurovereenkomst ontbinden.
Voorts bepaalt de wet dat een ontbinding niet kan/mag indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, een ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Dat alleen een kantonrechter een huurovereenkomst mag ontbinden en de wet daarenboven nog een ontsnapping (beter gezegd: een beletsel) kent in geval van slechts een geringe tekortkoming, lijkt een voldoende zekerheid te bieden tegen het zomaar op straat worden gezet.
Echter, mijn ervaring is dat veel mensen hun kansen in een ontruimings- en ontbindingsprocedure juist op dit punt overschatten.
Veel huurders denken dat het op straat zetten bijzonder ingrijpend is en toch zeker niet kan worden gerechtvaardigd door het niet betalen van een paar maand huur, laat staan als er kinderen bij betrokken zijn, die op straat komen te staan; dat gaat toch niet zomaar?
Op zich beslist geen vreemde gedachte en ja ontruimd worden is bijzonder ingrijpend, maar pas op. Een achterstand van zo’n 2 a 3 maanden huur is voor een kantonrechter meestal voldoende om het huurcontract te ontbinden en in het verlengde daarvan te bepalen dat het gehuurde (dus) moet worden ontruimd.
Dat je dan – al dan niet met je gezin – op straat komt te staan, is op zich ‘niet erg genoeg’ om een ontbinding en ontruiming buiten de deur te houden.
Ook argumenten/redenen voor niet betaling zoals bijvoorbeeld: beslaglegging op inkomen of uitkering door een andere schuldeiser, ontslag, andere (onvoorziene) (hoge) uitgaven leggen onvoldoende gewicht in de schaal om een ontbinding en ontruiming af te wenden. Betalingsonmacht ligt in de risicosfeer van de huurder.
Zelfs het alsnog betalen van de achterstallige huur nadat er is gedagvaard (en voordat de kantonrechter vonnist) of het aanbieden van een betalingsregeling waarbij de achterstand snel wordt ingelost, betekent niet per definitie dat er dus niet wordt ontbonden; immers, er is tekortgeschoten.
Kortom: indien u wordt geconfronteerd met een ontbindings- en ontruimingsprocedure van uw verhuurder is het aan te bevelen voor uw specifieke situatie op zoek te gaan naar omstandigheden die uw situatie uniek maken. Waarom treft een eventuele ontruiming u hard(er dan een ander). Welke specifieke bijzonder ingrijpende gevolgen brengt een eventuele ontruiming voor u met zich? Waarom is uw tekortschieten / de niet betaling van de huurpenningen bijzonder van aard of gering van betekenis?
Zoals hiervoor is gebleken ligt de lat voor het buiten de deur houden van een ontruiming en ontbinding bijzonder hoog.
Als er geen of (te) weinig bijzondere omstandigheden zijn om met succes verweer te kunnen voeren kan worden geprobeerd een regeling met uw verhuurder te treffen voor de achterstand, een betalingsregeling. Niet iedere verhuurder staat daar voor open en het is ook geen verplichting van de verhuurder met een betalingsregeling akkoord te gaan.
Het aanbieden van een betalingsregeling is juist vanwege de beperkte financiën – de reden voor de ontbindings- en ontruimingsprocedure – natuurlijk niet altijd mogelijk. Echter, zo die mogelijkheid er wel is, wordt meestentijds wel aangestuurd op een ontbindings- en ontruimingsvonnis, doch met de bepaling dat de bij het te wijzen vonnis bepaalde ontruiming niet zal worden geëxecuteerd / geëffectueerd, mits de regeling stipt en correct wordt nagekomen. De verhuurder heeft met het vonnis in zo’n geval een stok achter de deur, doch u als huurder heeft in zo’n geval toch nog een laatste kans.
Als er geen of onvoldoende bijzondere omstandigheden zijn en er ook anderszins geen goed verweer tegen de vordering is te voeren en er geen regeling met de verhuurder is te treffen of de financiën daartoe ontbreken, is een ontruiming niet meer te voorkomen.
Vervolgens bestaat weliswaar na een gewezen ontbindings- en ontruimingsvonnis een mogelijkheid tot het opstarten van een executiegeschil, waarbij kan worden geprobeerd de executie tegen te gaan, doch de lat ligt daarvoor zo mogelijk nog hoger. Dit is slechts in zeer uitzonderlijke gevallen kansrijk.
Ook hoger beroep is uiteraard een mogelijkheid, doch het vonnis van de kantonrechter is nagenoeg altijd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, hetgeen betekent dat het hoger beroep niet in de weg staat aan executie/ daadwerkelijke ontruiming.
Juist hetgeen daarnet is beschreven, de (on-)mogelijkheden na een gewezen ontbindings- en ontruimingsvonnis, onderstreept het belang bij het voeren van een optimaal verweer in eerste aanleg bij de kantonrechter.
Kortom: betaal zo enigszins mogelijk de huur op tijd; immers, voorkomen is beter dan genezen!
Is het niet te voorkomen en/of bent u al gedagvaard, dan kunt u bij ons op de deur kloppen om samen te bewerkstelligen dat een procedure buiten de deur wordt gehouden, althans – als er al gedagvaard is – optimaal verweer wordt gevoerd.