Artikel 7:15 van het Burgerlijk Wetboek (BW) verplicht een verkoper ertoe het verkochte goed vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen over te dragen.
Veelal wordt dit geduid als de verplichting over te dragen zonder rechtsgebreken. Ter onderscheiding: feitelijke gebreken vallen onder 7:17 BW, beter bekend onder het zgn. conformiteitsvereiste.
In 2004 verwoordde de Hoge Raad in het arrest Bos/Smeenk nog het standpunt dat beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke regelgeving als bijzondere lasten en beperkingen als bedoeld in artikel 7:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek kunnen worden aangemerkt.
In 2015 (HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159) is het criterium evenwel verbijzonderd; het moet gaan om publiekrechtelijke regelgeving die zich specifiek richt tot één of meer eigenaren (een specifiek (mede) tot de rechtsvoorganger van de verkoper of de verkoper zelf gericht besluit (en dus niet om feiten van algemene bekendheid, zoals bestemmingsplannen en beleidsregels; deze richten zich immers niet alleen tot één eigenaar).
In een casus, die ons kantoor voorgelegd, kreeg was sprake van een overdracht van meerdere gebouwen, waarbij een pand was gebouwd met een tijdelijke bouwvergunning. Hierover was evenwel niets opgenomen in de akte.
De zaak kende vele discussiepunten.
De eerste waren het toepassingsbereik van 7:15 BW en verjaring.
Ofschoon in deze zaak geageerd had kunnen worden uit hoofde van artikel 7:17 BW (naast 6:228 BW, dwaling), was daarvoor niet gekozen omdat die vordering was verjaard. Anderzijds was er natuurlijk wel het risico dat een rechter ook een actie gegrond op artikel 7:15 BW verjaard zou achten.
De rechtbank (ECLI:NL:RBGEL:2015:8036) oordeelde als volgt:
“Vooropgesteld wordt dat van een bijzondere last of beperking slechts sprake is indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit (ECLI:NL:HR:2015:159). Het verlenen van een tijdelijke bouwvergunning kan als zodanig besluit worden aangemerkt. Het resultaat voor de koper van een onroerende zaak met een tijdelijke bouwvergunning is dat slechts sprake is eigendom voor de duur van de vergunning met het risico van handhavend optreden door de vergunninghouder. De Hoge Raad merkt in rov. 3.6.5 van voornoemd arrest op dat de koper met betrekking tot voor de zaak geldende publiekrechtelijke lasten en beperkingen die niet binnen de aldus getrokken grenzen van art. 7:15 lid 1 BW vallen, in voorkomend geval wel de mogelijkheid ten dienste staat om de verkoper op grond van dwaling of non-conformiteit (art. 7:17 BW) aan te spreken. Deze opmerking biedt een aanknopingspunt om de ter comparitie opgekomen vraag of een vordering op grond van art. 7:15 BW eveneens aan de verjaringstermijn van art. 7:23 lid 2 BW is onderworpen, in dit geval bevestigend te beantwoorden. Enerzijds is de scheidslijn tussen een last die nog onder art. 7:15 BW valt en de last die onder art. 7:17 BW valt flinterdun. Anderzijds brengt het feit dat een zaak behept is met een rechtsgebrek als hier aan de orde mee dat de zaak ook niet aan de overeenkomst beantwoordt in de zin van art. 7:17 BW. Dit rechtvaardigt dat de verjaringstermijn van art. 7:23 lid 2 BW ook geldt voor deze op art. 7:15 BW gebaseerde vordering. Tussen partijen is niet in geschil dat deze termijn is overschreden in de periode van april 2010 tot december 2012. Dit leidt ertoe dat de door [eisers] ingestelde vordering is verjaard.”
Kortom: de (met een) tijdelijke bouwvergunning (gebouwd gebouw) vormde een bijzondere last of beperking als bedoeld in artikel 7:15 BW.
De rechtbank oordeelde echter tevens dat de verjaringstermijn voor een vordering gegrond op artikel 7:17 BW, nl. 7:23 BW, in casu van toepassing was.
Er is geen hoger beroep ingesteld.
Voormelde kwestie toont aan dat het van groot belang is om in gerezen kwesties omtrent non-conformiteit, bijzondere last of beperking, tijdig advies in te winnen en (op juiste wijze) vorderingen in te stellen. Onze advocaten kunnen u daarbij helpen.
